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樓市調整至少三年,房價下降一半仍屬理性


昨日,適逢廈門大學EMBA2011級廈門秋季班、貴州班、深圳班在廈大舉行開學典禮,應邀出席的知名獨立經濟學家謝國忠在接受《廈門日報》記者專訪時認為,此輪樓市調整至少還要持續3年,當每平方米的房價降到城市兩個月平均工資之下才算合理。

記者:最近,不少報道傾向於貨幣政策會微調或「定向寬鬆」,真的是這樣嗎?

謝國忠:貨幣政策要調整,不太可能!我覺得目前的貨幣政策還要維持2年或者更長一段時間。

實體經濟的贏利其實很困難,很多企業以實體公司為融資平台,拿到資金去炒股、買大宗商品和房地產,現在出了問題,卻要「綁架」銀行。未來幾個月將非常關鍵,中國不少民營企業資金鏈已斷裂,破產很難避免,但這對實體經濟的影響是有限的,因為資產能很快轉移到其他企業。

A股走勢要看高利貸預期

記者:您在2008年之前都是看空股市,那麼您認為現在的股市會怎麼走?

謝國忠:目前A股在流通上處於弱勢,它的走勢最重要的要看高利貸的預期。現在很多公司的運營模式都是走高利貸模式,高利貸市場的回報率達到20%。這樣,資金流入股市與在高利貸市場相比是沒有競爭力的。要想股市起來,一定要等到房地產調整之後。因為,開發商那裡的20%高利貸並不算高,如果政府「放鬆」政策,房價就會大漲。

但是,如果這些開發商打消了政策放鬆的念頭,開始自尋生存之道,比如降價銷售來回籠資金。這時,高利貸市場就會萎縮,資金才有可能進入股市。

中國房租回報率低

記者:房價此輪調整出現了「停漲」或下降的趨勢,您認為房價要降70%左右,是不是這樣的?

謝國忠:這是個別地方,我覺得中國的房價平均降一半應該會有。資產價格中國人喜歡說誰唱多、誰唱空,他們把資產看成是價格的博弈。最終資產是由基本面決定的,也就是房租的回報率和房價與收入的比例來決定。一般來說,穩定的經濟,公寓房租7%的回報,商業寫字樓10%回報率屬於正常。中國的房租回報率遠遠低於這個水平。所以,房價下降一半仍屬於理性。

從房價收入比來說,一般每平方米的房價不超過城市兩個月平均工資是合理的。房地產調整是非常不均勻的,一般來說,房地產泡沫時期,偏遠地區的房價漲幅更大。

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