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無名報童

外資「做空」詭計:房地產首當其衝


資本的逐利本性,已經引爆了外資在中國的金融戰。做空第一站,無疑是過去十年間「黃金遍地」的房地產。

昨天A股、B股的暴跌,讓經濟學家拋出了「國際社會將聯合做空中國」的悲觀論調。資本的逐利本性,已經引爆了外資在中國的金融戰。做空第一站,無疑是過去十年間「黃金遍地」的房地產。

WTO開閘以來,外資成為中國實體經濟投資的急先鋒,對爭奪房地產市場更是情有獨鍾。外資基金和投資銀行通過直接投資、股權併購、私募基金和外債等非FDI渠道大幅「曲線」進入內地的房地產行業,在助推了樓市虛火的同時,也加劇了泡沫的破滅。

政策對待外資的態度,也從抬高外資投資門檻發展到全線戒嚴,火藥味越來越濃重。進入2011年,房產調控的步調全面拉緊。外資對待中國房地產二級市場交易的態度卻變得「曖昧不明」,一方面逆勢加碼拿地,一方面大張旗鼓地拉起了收縮撤離的旗幟。

外資「兩重天」:

從加速佈局到夾尾逃亡

2003年,美國摩根士丹利購入上海新天地大廈,成為第一家真正進軍上海地產市場的海外基金。跟隨著,美資派高盛、花旗、黑石集團、港資和記黃埔及英國、中東等神秘外資相繼湧入,上演戰國亂局。

外資主要把目光聚焦聚焦在北京上海廣州三地,而收購的核心區集中在上海。21世紀網據公開資料不完全統計,從2003年起步,到2005年,外資真正邁進了投資中國地產的元年。據商務部統計,從2007年起,房地產已經成為外商投資的第二大產業,投資範圍正逐步擴大。

記者查閱國家統計局數據得知,2005年境外投資者在國內房地產領域投資約55億美元,占當年國內全部房地產投資總量的3%。這意味著,房地產領域的「熱錢」開始初現苗頭。

相比之下,2007年上半年起,國內房地產開發企業利用外資增勢強勁,全國房地產開發企業利用外資282.29億元,佔全部資金來源的比重為1.8%,同比增長68.7%,增幅比去年同期提高36.4%。

只用了不到兩年時間,外資的「熱錢」呈現飛速湧入的態勢。「熱錢」流入房地產市場一方面是進入房地產開發領域,另一方面是進入二級市場從事投機活動。而手段無一例外的利用了直接投資、房地產私募基金、非居民小機構個人投資和外債等途徑。

據21世紀網瞭解,外資慣用的手法包括:收購我國房地產公司的債券和股票,通過證券市場轉嫁資金風險;鍾愛借助地產基金吸引境外資本,在房地產尾盤階段進行整體收購,從而縮減投資週期,規避較高的交易成本和資金沉澱風險。

在業內人士看來,房地產金融的趨勢最被看好。與海外基金聯姻成為外商投資房地產商融資新渠道,上海財經大學副校長王洪衛在接受人民日報採訪時指出,「中國房地產業的未來發展方向並不是房地產開發,而是發展房地產金融。房地產金融的多元化是房地產業健康發展的有力保障。」

然而,好景不長。2002年,國家發改委及商務部下發《外商投資產業指導目錄》,有限度限制外資投資領域,2006年9月,政策信號轉為「全面收緊」。《關於規範房地產市場外資准入和管理的意見》的下發,標誌著政府對外商投資房地產開始亮出紅燈。

如果說,在2011年之前,包括美國雷曼兄弟、澳洲麥格理銀行、美國洛克菲勒等著名跨國房產投資基金紛紛看好上海房產市場,那麼,今年在房產稅、樓市雙限等政策的打壓下,可以被視為外資大舉撤離的「辨證年」。

時間政策外商投資房地產

2002年《外商投資產業指導目錄》國家發改委、商務部規定,有限度限制外資投資高檔賓館、別墅、高檔寫字樓和國際會展中心的建設、經營。

2004年更新版《外商投資產業指導目錄》收緊外資在普通住宅開發領域投資。此次調整,將房地產行業的投資行為全部列入「限制」行列。

2006年《關於規範房地產市場外資准入和管理的意見》1.從2007年12月1日起,將不再鼓勵外資進入普通住宅的開發建設。

2.限制外資進入房地產二級市場交易(存量房交易)及房地產中介或經紀公司。

3.禁止離岸公司購買內地物業,導致海外基金借道REITs融資渠道堵塞,限外效果逐步明顯。

大摩打頭炮4年套現16億

外資或現「拋售潮」

11月25日,有媒體報道指出,摩根士丹利以5萬至6萬元/平方米散售其上海徐家匯永新城。2007年初,大摩以5.3億元整體購入。業內估計,如果不計此前的租金收益,大摩拋售此項目可套現13.3億至16億元,較當初5.3億元的購入價升值1.5至2倍。

大摩打響了外資基金撤離中國房地產的頭炮。事實上,從2008年起,大摩就擔心中國住房價格可能會出現振蕩,當年即開始選擇性拋售上海部分精選住宅項目,包括新天地大廈和上海第一高樓上海環球金融中心。

緊隨大摩,美國高盛、英國高富諾、香港和記黃埔、澳大利亞麥格理集團、荷蘭ING等外資機構紛紛拋出手上低於預想估值的物業。

21世紀網查閱公開資料發現,高盛也從2007年底開始了撤資的舉措,當年便作價1.5億美元出售上海寫字樓高騰大廈,2010年向上海復地出售其持有的上海花園廣場項目權益,轉讓價格或在2.5萬元/平方米左右,交易總價超過20億元人民幣。

香港和記黃埔在2005年曾以23億元左右的價格購入上海長樂路的世紀商貿廣場寫字樓物業,在2008年便以44.38億元轉手出售,較當初23億的購入價升值近1.93倍。

在2008年,全球最大私募股權公司黑石集團曾與仲盛集團、愛爾蘭謀房地產企業、澳大利亞資產管理公司等外資競購上海的3-4處商業地產,總價約50-70億元人民幣。近日有媒體報道指出,黑石集團已於2011年9月份轉讓了上海Channel1購物中心,踏上撤資的快車。

在DTZ戴德梁行華東區綜合住宅服務主管、董事伍惠敏看來,儘管尚無明顯跡象表明境外投資機構或外籍投資者正在大規模拋售境內物業,但隨著中國樓市嚴厲的調控繼續,預計未來會出現更多這類外資拋售案例。

時間的鐘擺進入2011年,受歐債危機下全球蔓延的避險情緒、人民幣貶值預期以及「國際資本看空中國」等氛圍影響,外資機構對國內房地產市場的擔憂情緒正呈現「恐慌性」的升溫,國際評級機構標普將中國房地產業展望由之前的「穩定」調整為「負面」。

中國樓市在層層推進的「去房地產化」調控中一片哀鳴。11月18日,國家統計局公佈,前11月全國15城市土地收入銳減千億,全國70個大中城市有46個城市新建商品住宅價格已經停止上漲步伐。

房地產業形勢日趨嚴峻:大型開發商紛紛割肉出貨,以降價「買未來」的心態賭一把。中小型房企無力扭轉,被迫股權轉讓以夾縫求生。樓市中介則踐行淡市圖存之道,抱團應對二手房市場的低迷。

外資撤退路徑調查

做空房地產猜想起底

熱錢流出,中國的製造業數據不佳、房地產市場和地方債風險猶存,在各種因素的交織之下,外資做空中國似乎有了幾個「慣用理由」。

11月21日,中國人民銀行公佈數據顯示,「10月外匯占款減少248.92億元,為近四年首見。」這是外商投資經過連續四年正增長後的首次下滑,有市場人士驚呼,海外熱錢開始出逃國外。

國內媒體分析指出,「上一次出現類似情況還是在2007年12月,當月外匯占款減少大約2300億元。」

無獨有偶。11月30日,針對A股及國際版的暴跌,宏源證券高級分析師範為公開斷言,「根本原因是國際力量正在做空中國。」經濟學家韓志國也認同,「外資做空中國的路線圖將首先從房地產開始,撤出中國樓市只是第一步,中國金融行業也難免被波及。」

11月30日,中國央行宣佈下調銀行存款準備金率,以刺激信貸投放並提振國內經濟。這也是央行在三年來首次下調存款準備金率。巴克萊(BarclaysCapital)的分析師在給客戶的報告中寫道,「中國經濟目前面臨的最大風險:外部需求減弱,特別是歐元區經濟增長前景的迅速惡化,極其可能給全球經濟增長帶來的影響。」

12月1日,中國物流與採購聯合會發佈最新PMI值為49%,這也是2009年2月份以來首度降至50%以下。

綜合種種跡象,期望在中國高速成長的經濟體系下分羹的外資機構們收到了一個信號:未來中國整個經濟增速回落的趨勢仍將延續,投資房地產短期性的單純投機行為或將無以為繼。

從2010年起步至今的三輪樓市調控來看,政府監管外資的態度和整頓房地產市場的決心不難預測,緊隨其後的政策將越來越嚴厲。對此,撤離還是堅守?兩派外資力量交鋒的影響必須得到正視。

以美國黑石、友邦、中德安聯為代表的外資們頻繁拋售中國房地產,以新加坡嘉德置地為代表的另一派外資卻繼續逆市蓄力,擲金65億在重慶拿下商業地塊。在凱德之前,包括香港恆隆地產、瑞安集團等港資企業,也已先後在內地斬獲地塊。

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