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香港蘋果

提防變成天價樓蟹 by 盧峰


這邊廂,將軍澳一個新樓盤創出呎價二萬元的驚人紀錄。那邊廂,金管局資料顯示,負資產個案數目大升超過三十三倍,從只有四十多宗大幅升至一千六百多宗,業內人士更估計在未來兩季負資產個案還會進一步上升。一邊是天價,一邊是負資產,究竟哪個訊號是虛、哪個訊號是實呢?樓市的現況及前景又該怎樣理解呢?
從經濟大氣候及樓市小氣候來說,天價成交大有可能是強弩之末,負資產個案上升才是真正值得注意及憂慮的情況。
首先,全球經濟形勢在未來十二個月有壞冇好。美國第三季經濟增長雖然比預期好,達到百分之二點五,但失業情況完全沒有改善,失業率高企在百分之九以上,新增職位始終追不上勞動力增長。要知道美國是個靠內部消費需求帶動的經濟體,失業不好轉的話,消費市道不可能大幅改善,經濟肯定好不到那裏去。若再考慮到兩黨政爭已到了非理性的互拖後腿狀況,美國經濟更難有起色。歐洲債務危機雖然有紓緩迹象,銀行及金融體系稍稍穩定下來,但要減債最終還得靠削減政府開支。歐豬各國包括希臘、意大利、愛爾蘭已推出嚴厲的削赤預算,未受波及的西班牙也開始動手,龍頭大國如法國為了保住債務評級同樣免不了要減肥瘦身。換言之,歐元區未來一段時間都要過緊日子。
新興經濟體包括中國也好不了多少。出口明顯放緩,過度投資開始要收縮,消費增長比原先的樂觀估計慢,還要擔心地方政府或企業可能出現債務黑洞,需要大規模注資才能扭轉資金乾枯的情況。過往兩年,新興經濟體特別是中國是支撐全球經濟增長、本地經濟增長的主要動力,一旦這股動力消減,香港經濟實在不可能不大幅放慢。
從樓市小氣候而言,唯一的利好因素是利息仍然偏低,而且將持續到明年底甚至後年初。然而這個利好因素從○九年第一季已開始發揮作用,到現時已不可能再對市況有甚麼新的刺激作用。
而且,樓價已因為超低利息上升了七、八成甚至更多,市區一般大型屋苑呎價動輒七八千元以上,令市民不勝負荷,承接力大為減弱。即使再創所謂天價,也極可能是有價冇市的乾升現象,不足以代表真實市況。
另一方面,由於資金流走及存款沒有增長,本地銀行的資金情況開始有些緊張,不同銀行都推出優惠利率吸引港元存款,以增加手頭的流動資金。它們對按揭貸款這類長期貸款更變得越來越審慎,有的提高樓按息率,有的乾脆暫停新造樓按貸款以免綁死資金。
應該看到,市場利率只反映一般的資金成本,銀行按揭利率才直接影響供樓成本及買家負擔。當本地銀行對樓市「關水喉」,開始以高息或限制樓按控制風險時,買家包括炒家及用家在融資上將遇上更大的困難,直接影響樓市的購買力及購買意欲。

當然不能不提改朝換代這個非經濟因素。現任特首曾蔭權明年中就離任,下任特首在房屋政策方面肯定比曾特首更進取,更大有為。事實上兩位熱門人選梁振英及唐英年都不約而同把「居者有其屋」當成未來五年的政策主軸,準備大搞房屋建設,讓更多市民可以上車買樓。在這樣的政治氛圍下,房屋供應將大幅增加,甚至重演八萬五大計,樓價、樓市怎可能不受衝擊呢?
其實,天價樓盤最容易變成負資產。只要樓市轉勢,樓價下跌三成並不奇怪,到時只付出兩、三成首期的業主登時變成「樓蟹」,動彈不得,欲哭無淚。

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