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andy-xie

房價跌幅可能很快達到25%


中國房價跌幅可能很快會達到25%,未來兩到三年內,可能還要繼續同樣跌幅。這是中國經濟重新找回平衡的必要前提。房價下跌的過程,會讓財富從政府轉向居民,並為未來十年實現內需拉動的增長打下基礎。短期內的經濟陣痛可以承受,為了獲取一個更好的未來。如果政府屈從於外界壓力,通過大規模增發貨幣來復活房地產泡沫,就有可能會引發超級通貨膨脹,人民幣貶值,經濟動盪。

今年中國人均國民收入首次超過5000美元。但這只是全球平均水平的一半,跟發達國家相比差距更大。中國人民受過相對良好的教育,又特別勤奮,國內的一些基礎設施世界領先。儘管世界經濟形勢堪憂,但只要中國自己不犯什麼大錯,人均國民收入還是可能會逐步增長到15000美元。而中國可能犯下的最大錯誤,就是放任房地產泡沫繼續擴大。

中國商品出口肯定會受到全球經濟疲軟的負面影響,可行的策略是提高出口產品的附加值。這方面可以向日本和德國學習。這樣的轉變足以維持中國的進出口平衡。過去十年間,中國的人均國民收入水平取得了大幅度的提升。成功的關鍵是民眾勤勉工作,中國的建築工地運作效率比發達國家的基礎設施建設項目高四倍。中國工廠每天開工時間,經常是世界其他地區的兩倍。然而中國工人的工資水平只有發達國家同行的十分之一。

但是地產泡沫和腐敗行為,卻給中國經濟的未來蒙上了一層陰影。而這兩者又存在共生關係。中國各級政府控制著土地供應,也掌握著各大銀行。在為了增加財政收入而製造房地產泡沫方面,政府負有不可推卸的責任。

這次,中央政府在抑制房地產投機方面,顯示出了少有的決心。很多人都說,當前房地產市場的低迷,純粹就是政策打壓的結果。但如果政府不干預,房價的確還可以繼續上漲,但只要是泡沫,就會有破裂的那一天。經過政府的干預,把投機推高房價的最高點,可能是削掉了三分之一,也就相應地減輕了泡沫破裂會造成調整之痛。

有些地方政府和房地產開發商警告說,房地產泡沫的破裂會造成大範圍的公司破產、裁員,經濟陷入混亂。這套說辭本質上是一種綁架策略,意圖以此脅迫中央政府,讓泡沫得以持續。這種招數曾經奏效過,但這次恐怕不靈了。

現在是最後的機會讓泡沫破裂,同時還可以保證社會不陷入動盪。中國的勞動力市場供給很緊張,房產市場調整造成一些破產和裁員,被裁掉的工人很快就可以找到其他工作崗位。另外,泡沫破裂帶來的只是房產單位價格下降,卻不一定是銷售額的下行。恰恰相反,低房價可能反倒會提高房產銷售額。因此導致建設項目數量增加,而不是減少。

房價降低,地方政府的財政收入肯定會下降,這可能會導致基礎設施建設方面的投資下滑。但這種對產品需求的負面影響,會被居民消費能力的上升抵消掉。房價低了,也就意味著普通家庭可以在其他產品消費上更多投入。房地產公司破產可能造成的市場動盪,可以通過鼓勵行業整合降低到最低限度。中國的房地產行業還可以借此做大做強。

就算想要重新吹起房地產行業的泡沫,需要資金規模也過於巨大。而且還需要在2009年銀行信貸擴張達到前所未有高度的背景下進行。中國的貨幣供應量已經非常巨大,如此高基數上大規模增加貨幣供應,會導致超級通貨膨脹。未來的十至二十年裡,中國可以面臨一個光明美好的未來。房地產泡沫就是擋在美好前程路途上的破壞性力量,我們必須控制它,別無選擇。

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